2.
Exclusiva: El objeto de propiedad no puede ser intervenido de ningún modo por personas
distintas al titular. De tal manera que hasta el S. III d. c. estaban exentos hasta de
impuestos territoriales. Esto ultimo diferenciaba a los fondos itálicos (res mancipi) de los
fundos estipendiarios, situados en provincias senatoriales, que debían pagar estipendios y
de los tributarios, (en provincias imperiales) con pago de tributo como una contraprestación
por el uso. El derecho del concesionario no era en propiedad sino de posesión o usufructo.
3.
Elástica: El derecho de propiedad subsiste aún cuando el titular no tenga actualmente una
relación de hecho con la cosa. Por ejemplo puede ceder el uso, el disfrute de la cosa y
hasta la posesión o detentación.
4.
Absorbente: La extensión del derecho de propiedad abarca hasta el cielo y el subsuelo:
por lo tanto, lo que se coloque en el terreno (siembras, edificaciones) es absorbido por el
derecho de propiedad: se adquieren por el propietario. Este principio fue derogado al
admitir el derecho real en cosa ajena de superficie.
Reglamentación de la propiedad quinaria
No siempre se reconoció la propiedad individual entre los romanos. La propiedad presentó
las mismas fases en ese pueblo que en los demás pueblos antiguos; primeramente, la propiedad
colectiva de la tribu; después una propiedad colectiva con distribuciones periódicas de las tierras
entre las familias para su cultivo; luego, una copropiedad familiar; y, por fin, la propiedad individual.
La propiedad familiar dejó profundas huellas en las instituciones jurídicas romanas,
especialmente desde el punto de vista de las sucesiones, y la expresión herederos suyos, atribuida
al hijo de la familia es seguramente una reminiscencia de esa situación.
En el antiguo derecho la reglamentación de la propiedad quiritaria importaba sólo tres
condiciones esenciales; que anteriormente habían sido mencionadas y que a hora se citan
nuevamente para su mayor comprensión:
1.
El propietario debía ser ciudadano romano.
2.
El objeto debía ser una cosa mancipi.
3.
El modo de adquirir esa propiedad debía ser mediante la mancipatiuo o la in iure cessio.
Propiedad Bonitaria o Pretoriana
Llamada también “In bonis habere”, era la propiedad reconocida y sancionada por el
derecho pretoriano en oposición a la propiedad quiritaria que reconocida y sancionaba el derecho
civil. Se origino en una época, aún no determinada con exactitud, se produjo una evolución en el
régimen romano de la propiedad. Posiblemente, y conforme a los tratadistas romanos, se operó
ese proceso evolutivo durante la era republicana y cristalizó en el derecho pretoriano, con el
concepto de propiedad bonitaria o pretoriana.
Propiedad Bonitaria
Consistía en la transmisión de la cosa res mancipi, simplemente, por tradición. No se
requería el cumplimiento de formalidades del derecho civil mancipatio o in iure cessio y sin
embargo, producía los caracteres y6 efectos señalados.
La actividad del Pretor influyó en la mutación del rígido concepto de la propiedad quiritaria
con la creación de la propiedad bonitaria, originada en las venta de la cosas mancipi sin las formas
solemnes del Derecho Civil o por puesta en posesión Pretorias, fuera de lo mandado en el Derecho
Civil. Al garantizar esa situación con acciones idóneas tal tendencia de las cosas, se asimiló a la
situación de propiedad.
El caso originario de la propiedad bonitaria, fue la tradición de una cosa “Mancipi”, pero
hubo otros casos de propiedad bonitaria impuestos por el pretor: El caso de un heredero pretoriano
o “Bonorum possesor”; el caso de un comprador patrimonio de un deudor quebrado o “Bonorum
emptor”; el caso de fideicomiso como consecuencia de un convenio de restitución de bienes de la
sucesión celebrado con el heredero y el caso del adjudicatario en un “Judicium imperio continens”.
El propietario bonitario era el que tenía la posesión y todos los atributos de la propiedad,
derecho de servirse de la cosa y de obtener sus frutos, pero a los ojos del derecho civil no era
propietario, no podía emplear los modos de enajenación “Mancipatio”, “In iure cessio” o legado “Per
vindicationem”. Solo podía usar el “Traditio” y si manumitía al esclavo de quien solo era propietario
bonitario, hacía de él un latino juniano y no ciudadano romano.
La propiedad bonitaria se configuraba cuando faltaba alguno de los requisitos exigidos por
el derecho civil. Solamente la reconocía el derecho honorario, pero con el transcurso del tiempo,
por usucapión, se podía convertir en propiedad quiritaria.
Cuando el derecho avanzó, el propietario bonitario, después de poseer los inmuebles por
dos años y los muebles por uno, se volvía propietario quiritario por usucapión, prescripción
adquisitiva.
Era posible sin embargo, que, antes de finalizar cualquier de los lapsos estipulados,
ocurriera:
1.
Que el vendedor continuara, según el derecho civil, siendo propietario.
2.
Que el vendedor intentara, contra el poseedor, la acción reivindicatoria, para adquirir la
restitución de la cosa. Estas razones condujeron al pretor, a otorgar al adquiriente todas las
facultades y derechos, que la propiedad confiere a su titular. Esas concepciones se hacían
en las circunstancias siguientes:
Ante la acción reivindicatoria ejercida por el propietario, el medio de defensa para
oponerse a la acción, se denominaba exceptio rei venditae y provocada la
paralización de la acción reivindicatoria; y
En caso de que el propietario arrebatara la cosa, el propietario bonitario podría
recuperarla, ejerciendo la acción publiciana.
Si se transmitía una cosa a un peregrino, o se transmitía un inmueble situado en provincia,
o bien la transmisión de una cosa mancipi se efectuaba por simple tradidito, se configuraba alguno
de los dos tipos de propiedad bonitaria, que eran: la propiedad peregrina, la propiedad
bonitaria, propiamente dicha que aparece cuando alguien al adquirirla una cosa mancipi sin
recurrir a los medios establecidos por el derecho civil, que reconocía, que reconocía la propiedad
del adquiriente, el magistrado declaraba, por ejemplo, que el había adquirido sin acudir a la
mancipatio tenía las cosas entre sus bienes: in bonis habere, lo cual podía verse atacado por una
acción reivindicatoria del antiguo dueño, o sea el propietario quiritario, que demandara la
restitución.
Para evitar una injusticia, el pretor otorgaba una excepción al adquiriente.
La exceptio rei venditae et traditae
A través de esta el pretor otorgaba la protección a quienes, por no haber observados
formalidades civiles, son meros poseedores de la cosa. Frente a la acción que puede intenta el
transmítete-dominus a todos los efectos para recobrar al cosa, se le concedía al poseedor esra, la
misma paralizaba los efectos de la accion reivindicatoria.
Claro está que esa excepción solo le servia al propietario bonitario frente a una
reclamación y mientras mantuviese la cosa en su poder, pero no tenía defensa alguna si alguien lo
había desposeído.
Para ello, fue menester crear una acción que vino a configurar de forma definitiva a la
propiedad bonitaria.
Acción Publiciana
La actio Publiciana surgió en relación con la compraventa, pero se extendió sucesivamente
a toda suerte de adquisiciones ex iusta causa- donación, constitución de dominus. Se otorgo
también cuando fue posible el traditio servitutis. Asimismo fuera de toda transmisión, en los casos
en que el pretor concede la posesión de singulares cosas o de masas de bienes: bonorum emptio,
bonorum possessio, adiudicatio en un iudicium quod imperio continentur; missio in possessionem
ex secundo decreto, a falta de prestación en la cautio damni infecti; ductio del esclavo no defendido
por el dueño en el juicio noxal; restitución del fidecomiso ex Trebelliano.
Creada por el pretor a semejanza de la reiVindicatoria, que le servia al propietario bonitario
para pedir la restitución de la cosa a cualquier tercero.
Era una acción ficticia; esto quiere decir que el pretor, en la fórmula respectiva, ordenaba al
juez condenar al demandado si se le probaba fundada la acción del actor, propietario bonitario, a
quien debería considerar como propietario quiritario como si ya hubiera pasado el tiempo necesario
para la usucapión. En general la actio Publiciana se da al poseedor ad usucapionem que ha
perdido la posesión de- la cosa, y no solo frente al dominus, sino también frente a cualquier otra
persona. Se concede incluso al poseedor usucapiente que adquiere la cosa de quien no es dueño.
Ahora bien, el adquiriente a non domino no puede intentar con éxito la actio Publiciana frente al
verdadero dueño que a logrado entrar en posesión de la cosa de algún modo, ya que el exceptio
iutis dominii no admite aquí replica posible.
La actio Publiciana sólo prospera cuando quien posee es el propietario doloso- el que
quiere retener la cosa, no obstante haberla vendido y entregado, o bien otro poseedor de peor
condición que el actor.
La actio Publiciana puede ser ejercida por el mismo propietario civil, en lugar de la rei
vindicatio. Por verdad, lo corriente es que recurra a ella, librándose así de esa carga que es la
prueba de propiedad.
Propiedad Provincial
Se refiere a la las tierras ubicadas fuera de Italia y que pertenecía a Roma por derecho de
conquista. Eran solo susceptibles de posesión privada, ya que la propiedad era del Estado. Las
tierras cultivadas eran repartidas, gratuitamente o en venta, se denominaba “Agri limitati”. Las
tierras incultadas se pueden tomar libremente mediante el pago de un “Stipendium” y se
denominaba “Agri occupatoru”.
Con la expansión provincial se reconoce cierto instituto paralelo (propiedad
provincial), similar para los peregrinos o para los romanos con las limitaciones propias del derecho
romano. Era mejor una posesión que verdadera propiedad, porque consistía en concesiones
estables de uso y disfrute con posibilidad de enajenación, pero sujetos apago de contraprestación.
Situación que duró hasta la concesión general de la ciudadanía en el siglo III después de Cristo
Con Justiniano, se abolió la diferencia entre propiedad quiritaria y propiedad provincial
unificándolas bajo el término de dominio.
Los poseedores de fundos provinciales pueden transmitirlos por tradición o por causa de
muerte, perciben los frutos y productos y aunque no se aplica la "usucapión"-, pueden adquirir la
propiedad por la “Praescriptio longissimi temporis”.
Caracteres de la Propiedad Provincial
La llamada propiedad provincial el suelo extra itálico y provincial estuvo antes del siglo VI, bajo un
régimen diferente, cuyos caracteres eran:
1.
La propiedad eminente la conservaba el Estado.
2.
El Estado romano la concedía en explotación y disfrute a los privados.
3.
Contra el pago de un canon.
IV. DEFENSA DE LA PROPIEDAD ROMANA
En defensa de la propiedad existían tres instituciones:
La “Reivindicatio”
Utilizada contra la violación total del derecho. Esta acción permite que el propietario
quiritario, no poseedor, la ejerza contra el poseedor, para lograr la restitución o el pago de su valor.
La acción puede ser ejercida contra el poseedor, contra el tenedor a nombre de otro y Justiniano
extendió la posibilidad contra el que dejó de poseer dolosamente y contra el “Rictus passesor” o
por poseedor ficticio.
Solo pude tener por objeto cosas susceptibles de propiedad privada, muebles o inmuebles
considerados a titulo particular y no a las universidades.
El demandante al firmar su derecho de propiedad debe probar su pretensión el día de la
“Litis contestatio”. El poseedor al ser demandado puede: abandonar la cosa; negar su cooperación
para que se entable la “Litis”, en cuyo caso el pretor transmite la posesión al actor; o aceptar el
juicio y dar garantías de el resultado de la condena, sino lo hace, el pretor de la posesión al actor
quien, al ser poseedor no tiene ya la carga de la prueba.
La restitución comprende la cosa y sus accesorios; los frutos percibidos desde los “Litis
contestatio”, y los percibidos antes de la “Litis” si no han sido consumidos, los percibidos o dejados
de percibir antes si el poseedor es de mala fe; las indemnizaciones por daños ocurridos desde la
“Litis” por dolo o culpa del poseedor de buena fe y las indemnizaciones por daños anteriores a la
“Litis” por dolo o culpa y daños posteriores si el poseedor es de mala fe, este último caso incluye
los daños por caso fortuito.
Si el poseedor es de buena fe, el propietario reivindicante debe a su vez resarcir los gastos
necesarios hechos por el poseedor, son gastos necesarios aquellos sin los cuales la cosa hubiera
perecido; los gasto útiles, o sea aquellos que han producido un mayor valor de la cosa, por último,
los gatos “Voluptuarios” no dan lugar a su resarcimiento, pero sí al retiro de esas producciones.
La Acción Publiciana
También contra la violación total del derecho, creada por el pretor “Publicius” que se otorga
a quien ha perdido la posesión que esta siendo usucapida para que pueda recuperar dicha
posesión. Es una acción ficticia por lo cual el pretor le indica al juez que haga de cuenta que el
plazo de la “Usucapio” a transcurrido. Puede ser ejercida por: el propietario bonitario que adquiere
una “Res mancipi” por tradición y que no a cumplido el plazo de usucapir, se ejerce contra
cualquier tercero poseedor o contra el mimo propietario quiritario que se hubiese posesionado la
cosa; el adquiriente “Ex iusta causa”que por falta de título del enajenante no hubiese alcanzado la
condición de “Dominios”; por el que ha sido beneficiado por el pretor con la concesión de la
posesión sobre la cosas singulares o patrimonios (“Bonprum possesio”, “Bonorurn emptio”, etc. ) y
el propietario quiritario que la utiliza por ser la prueba a rendir menos exigente que la necesaria
para la “Reivindicatio”.
Acción negatoria
Contra la violación parcial del derecho. Con ella el propietario afirmaba la existencia de un
derecho real ajeno sobre su propiedad, el sólo debe probar en juicio que es propietario, la otra
parte debe probar la existencia del derecho real limitador del derecho de propiedad. Después de
declarar qué parte gana el proceso, el juez absuelve al demandado si el demandante no ha podido
justificar su pretensión, si por el contrario el demandante hace reconocer sus derechos, el juez
ordena al demandado: cesar en el ejercicio de la servidumbre, reparar el perjuicio causado, restituir
los frutos si los hubiese y dar caución de no lesionar en el futuro la propiedad del demandante.
V. LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD ROMANA
El propietario esta sujeto a ciertas y determinadas restricciones. Algunas de estas
restricciones se especificaron por razón de la moralidad o del interés publico; otras por vecindad y
finalmente, por la copropiedad, el condominio o la propiedad múltiple.
Limitaciones por voluntad del Propietario.
Por voluntad del propietario, esto ocurre en las siguientes situaciones:
1) El propietario que otorga a una tercera persona el “Ius utendi” sobre su cosa, le da el derecho de
usar su casa y el derecho de habitarla.
2) El propietario que otorga a una tercera persona el “Ius utendi” y el “Ius fruendi” le concede al
tercero el uso.
Limitaciones del Derecho Publico.
A. Prohibición de enterrar cadáveres incinerar, o, inhumar en fincas urbanas.
B. Pasaje forzoso en beneficio de la comunidad: provisionalmente mientras dure la intransitibilidad
de un camino público, hacia lugares “Religiosus” en favor de quien tiene el “Ius Sepulcro” hacia ríos
y canales navegables.
C. Las fincas colindantes con ríos navegables deben soportar el uso de sus ribieras para
maniobras de navegación.
D. Prohibición de demoler sin permiso oficial los edificios urbanos, y, sobre todo en Constantinopla,
en poca tardía, el deber de mantener y construir en determinada forma urbanística.
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